Nasz cykl - "Adwokat radzi" -umowy - przedwstępna i przyrzeczona

Dzisiejsza odsłona „Adwokat radzi” poświęcona jest zagadnieniom związanym z umowami - przedwstępną i przyrzeczoną, a w szczególności temu, jakie roszczenia w przypadku niedotrzymania umowy przedwstępnej, przysługują poszczególnym stronom.

Istotą pierwszej z wspomnianych umów jest zobowiązanie się przez jedną ze stron lub obie strony do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy (umowy przyrzeczonej). Jednakże to już w umowie przedwstępnej określić należy co najmniej istotne postanowienia umowy, do której zawarcia dojść ma w przyszłości. Strony mogą też w umowie przedwstępnej określić pełne brzmienie umowy przyrzeczonej. Doniosłe znaczenie ma przy tym określenie w umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, albowiem niewyznaczenie terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej powoduje, że nie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Samo jednak zawarcie umowy przyrzeczonej może nastąpić później, o ile tylko ten późniejszy termin został wyznaczony przed upływem roku od zawarcia umowy przedwstępnej.

Tytułem zakończenia, warto krótko wspomnieć także o formie umowy przedwstępnej. Przepisy Kodeksu cywilnego nie przewidują co prawda dla ważności umowy przedwstępnej żadnej szczególnej formy, zarówno pisemnej, jak i formy aktu notarialnego. Przykładowo, jeśli zawierana jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości to dla jej ważności wystarczy, że zostanie zawarta w formie pisemnej, pomimo tego, że już dla umowy właściwej konieczna jest forma aktu notarialnego. Niemniej jednak niezachowanie w tym przypadku formy aktu notarialnego może rodzić później określone, negatywne konsekwencje. W przypadku bowiem, gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej druga strona może po pierwsze domagać się naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.

I tutaj forma w jakiej zawarto umowę przedwstępną nie ma znaczenia, albowiem prawo żądania naprawienia szkody przysługuje niezależnie od formy, w jakiej zawarto umowę przedwstępną.

Po drugie, w przypadku, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, druga strona może domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli zatem umowa przedwstępna zostanie zawarta w takiej formie, jaka wymagana jest dla ważności umowy przyrzeczonej - a zatem gdy chodzi o umowę sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego - wówczas możliwe jest przymusowe doprowadzenie do zawarcia umowy właściwej, a nie tylko żądanie odszkodowania.

Pytania z powyższej problematyki zadawać można w komentarzach do przedmiotowego posta lub za pośrednictwem formularza kontaktowego na stronie www.prawnikzgora.pl lub profilu https://www.facebook.com/Kancelaria-Adwokacka-Adwokat-Mateusz-Krzeptowski-259941654384288/?ref=bookmarks